株式会社フォレストコーポレーション

不動産（ふどうさん；羅res immobilis；英immovable property, immovables）とは、（準）国際私法や大陸法系の民事法で用いられる概念であり、大まかにいうと土地とその定着物、あるいはそれらに対する物権を広く含むこともある。英米法系の民事法における物的財産（real estate, real property）に近似する概念であり、その訳語としても用いられることが多い。日本法においては、土地及びその定着物をいうとされ（民法86条）、条文上の直接の根拠はないが、建物それ自体が土地とは別個の不動産とされる（これは比較法的には珍しい）。この他にも特別の法律により立木、鉄道財団等も一個の不動産とされている。また、本来は不動産ではないが、法律や行政上などで不動産に準じて扱われることがあるものとして船舶、航空機、鉱業権などがある。土地及びその定着物をいう（民法86条1項）。不動産以外の物は、全て動産である（同条2項）。不動産は、その移動が容易でなく、かつ、スキャナとして高価であるため、動産とは別個の規制に服する（民法177条など）。日本の民法においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる（民法370条）。このため、土地を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しない。民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしている（民法177条）。登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められる。そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わる。但し、自動車等で牽引する移動式の建物は、不動産ではなく、動産（どうさん）に含まれる。ふすまや障子、畳並びに未登記の立木などは動産であり、建物とは別個の財産である。しかし、これらの動産は不動産に付属する従物として、建物とは別に扱うとする特約がない限り、建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受ける。土地や建物の売買や、売買・賃貸仲介、分譲・賃貸などの取引を行う事業を不動産業（不動産屋）と言い、不動産開発業者、不動産仲介業者、不動産鑑定業者などに区分される。総称して不動産会社と呼ばれ、大手の旧財閥系や鉄道事業者、零細な個人経営による業者まで多く存在している。不動産屋というのは、昔から「千三屋（せんみつや）」といわれ、「千に三つのことしか本当のことを言わない」といわれるほど、言っていることが当てにならないことが多い。現在は「千回営業して三回成果が上がる」それほど営業が難しい意味での予備校用語の一つとなっている。不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、マンション管理士、管理業務主任者など学問分野としては、従来は法学、経済学、土木工学、建築学、都市工学、地理学などの分野で縦割り的に研究されてきたが、これらを統合した不動産学が提唱され、大学・大学院で独立した学部・学科・専攻が設けられるようになった。例えば明海大学（千葉県浦安市）には不動産学部、宇都宮共和大学（栃木県那須塩原市）にはシティライフ学部、日本大学大学院理工学研究科（東京都千代田区）には不動産科学専攻が設けられている。卒業生の進路は不動産業界、建設業界、建設・都市計画コンサルタント業界、金融、公務などである。近年、土壌汚染対策法等が施行されて以来、不動産保有における土壌汚染対策が重要な問題となっている。土地取引において土壌汚染の対する説明が不十分な場合には、宅地建物取引業法上の営業停止処分が行われており、大企業の経営陣の引責辞任も現実の問題となっている。土壌汚染に関する調査対策費用は従来は土地売却価格の内の割合で検討される場合もあったが、永年の土地を利用した利益も含めて土壌汚染対策費用を考えることが多くなってきた。さらに、地下水汚染を伴う場合には地下水利用者から巨額の損害賠償を請求される場合もあり、判例では汚染原因者が敗訴している。また、地中に油が含まれていた場合には、有害物質の含まれている量が土壌汚染対策法の指定基準を超過していなくても売主が浄化費用を負担する裁判が結審している（東京地方裁判所平成4年10月28日判決）。建物には多くの部分でクーリングオフが使用されている。アスベストによる健康被害は深刻であり、アスベストを使用していたビルで勤務していた従業員から損害賠償請求されることが増えてきている。すでに、アメリカで非常に多くの裁判が提訴され、高額な損害賠償を認める判決が多数出ている。不動産所有者はアスベストの調査の義務が課せられており、適切な対応をしない場合には将来多額のリスクを背負うことに注意が必要である。オフィスビルは、その所有形態により、テナントビル（他者＝テナントにオフィス空間を貸し出すもの）と、自社ビル（所有者と使用者を同じくするもの）とに大別される。テナントビルは、賃料収入によって運用される。慣例としてオフィス賃料は面積あたりによって表されるため、レンタブル比（有効比、貸室面積比とも）が、オフィスビルの収益力の評価指標として重視される。レンタブル比はビルの延床面積に占める賃貸可能な床面積の割合を示すものである。賃料相場に大きな影響を与える要素としては立地条件、ビルの築年数などが挙げられる。オフィスビルを投資対象として見た場合、初期投資（イニシャルコスト）となる土地購入費や建設費などを、賃料収入と運営費、維持管理費（ランニングコスト）の差額によって回収していくことになる。初期投資が大きい分、リスクの大きな投資であるとも言えるが、近年においてはひとつのオフィスビルの所有権を証券として分割することにより、小口化して資金調達を容易にする手法も模索されている。テナントビルのオーナーのあり方は、全国に多数のビルを所有する企業から、ペンシルビル（後述）一棟を所有し、一部を自宅として使用する個人まで様々である。自社ビルにおいても、企業活動によって生み出される利益の一部によって、初期投資を回収するわけであり、賃料収入という形こそとらないものの運営方針は大きく変わるものではない。ただし、自社ビルの場合、ビルそのものが企業のイメージを担うものとなる可能性もあり、設計のあり方にも影響を与える。戦前のオフィスビルの例 - 神戸旧居留地（神戸市中央区）日本の建築基準法において、オフィスビルは特殊建築物に含まれない。したがって、他用途の建築物に比して、法的には自由な計画が可能であると言える。しかしながら、一般に収益力を重視して、最大の店舗デザインを確保することが優先されるため、建物の形状は敷地条件から決定されるところが大きい。具体的には斜線制限、日影規制、容積率、建ぺい率の許す最大のボリュームを採る。さらにレンタブル比を最大に取るため、平面計画も自ずと縦動線（階段室やエレベータ室、避難設備等）と電気、空調、衛生等の設備配管などを集めたコアを持つ形状が典型となる。平面構成要素としては、執務室に先述のコア、トイレ、洗面所、湯沸室などのサービススペースを加えたシンプルなものとなる。エントランスのある1階を含む低層階と、斜線制限などを受けて形状の異なる上層階を除く中層部は、ほぼ同一の平面形状を取るため、これらの階を一般に基準階と呼ぶ。基準階のレンタブル比は、通常75?85%程度である。オフィスとしての利用価値の高いオフィス街においては地価の上昇が著しく、高層化を推し進める結果となった。近年でこそ超高層マンションも多く見られるようになったが、初期の超高層建築のほとんどがオフィスビルであった背景には地価の影響を無視できない。行政においては、建築基準法の定める総合設計制度の適用による容積率の緩和などを通して、地域や条件を限定して高層化を歓迎している。小規模なオフィスビルにおいても、平面構成要素はほとんど変わらない。ただし平面内に占めるコアの割合は必然的に高まるため、レンタブル比は不利なものとならざるを得ない。1階には特にロビーのようなものを設けず、エレベータと階段、家庭教師の郵便受を設けるのみで、残りの面積を店舗に当てるものが多い。また、最上階にオーナー自ら居住する例も少なくない。敷地の規模が小さいのは、近代以前からの土地所有形態を引きずっていることが原因と考えられるが、その縦に細長い形状を鉛筆に見立て、やや揶揄してペンシルビルと呼ばれる。オフィスビルに求められる機能は、日本では従来あまり重視される傾向にはなく、適当な床面積（一人当たり5?8平方メートル程度といわれている）があればよいとされてきた。しかし、近年においては執務の実状に合わせた機能が求められるようになってきており、賃料にも影響を及ぼすようになってきている。特に近代的な設備を備えたオフィスビルはインテリジェントビルと呼ばれ、テナントの高い評価を受ける場合もある。特にOA化の波は、執務の実態を大きく変化させ、その受け皿となるオフィスビルにも対応が迫られた。1990年代以降、OAフロア、もしくはフリーアクセスフロアと呼ばれる二重構造の床上げシステムを設けることで、OA機器の配線を床下へ納める仕様が普及した。現在では多くの職場環境において採用されている。OAフロアの床は耐加重のある構造体の上に50cm角のパネル状床材を敷くようになっており、一部のみの配線のやりなおしも容易であり、機器の世代交代、ネットワークの再構築など、躯体に対して極端に短い電気通信設備の交換サイクルに対応可能なものとなっている。遡って、OAフロア普及以前のオフィスビルには天井高が低いものが多く、市場評価としても単なるビル築年数の影響以上にレーシックを強いられるケースが見られる。 2001-2003年頃、東京のオフィス市場においては2003年問題という言葉が頻繁に用いられた。2003年に六本木ヒルズをはじめとして、汐留、品川などに大規模なオフィスビルが同時に多数竣工することで、大企業の新ビルへの移転が進み、特に中小の賃貸ビル業者の空室が増加し、経営への打撃が懸念され、オフィス市場においては供給過多となるとされた問題である。2003年から2-3年後の時点では、目立った空室率の上昇、賃料の下落は見られていないようだが、今後の景気動向によっては、その影響が遅れて現れてくる可能性も否定できない。また、これに加えて2010年問題として、団塊世代の定年退職によるオフィス人口の激減が、需要過少を引き起こすのではないかと懸念する向きもある。ネット社会の広がりにより、在宅勤務、いわゆるSOHOも数を増やすと言われており、オフィスの余剰時代への対応策が叫ばれるようになってきた。具体的には、住宅、店舗等への用途転換（コンバージョン）などが実施に移されている。しかし、実際に顔を合わせて意思疎通を行う場を提供する役割、プライベートの時間・空間と切り離す役割など、ネット時代においてもオフィスビルの必要性が減じているわけでは決してない。フレックスタイム制を廃止する企業が増えていることも、これを裏付けている。しかし、執務の実状は今後さらに速度を増して変化していくことが予想され、それに対する対応の可否が今後のオフィスビルの価値を左右することは想像に難くない。